Ποιες αλλαγές έρχονται στη φορολογία ακινήτων από το επόμενο έτος

Η συμφωνία για τη νέα οδηγία του ΦΠΑ, αν και ενεργοποιείται ουσιαστικά από το 2025, ανοίγει τον δρόμο για παράταση της απαλλαγής των νεόδμητων ακινήτων από τον ΦΠΑ 24%. Η απαλλαγή ψηφίστηκε το 2019 ως προσωρινό μέτρο με ημερομηνία λήξεως το 2022. Ήταν δε ένας από τους βασικούς λόγους για τους οποίους έχει καταγραφεί κατακόρυφη αύξηση στις εκδόσεις νέων οικοδομικών αδειών, καθώς ο κατασκευαστικός κλάδος δημιουργεί απόθεμα ακινήτων, τα οποία θα πωλούνται χωρίς φόρο 24%. Ο κατασκευαστικός κλάδος έχει ήδη διατυπώσει σχετικό αίτημα με το εύλογο επιχείρημα ότι η πανδημία έχει «ροκανίσει» σε μεγάλο βαθμό και το 2020 και το 2021. Από τη στιγμή που ο νέος κώδικας του ΦΠΑ θα επιτρέπει τη διατήρηση ειδικού καθεστώτος ή και μηδενικού συντελεστή για τον φόρο στα ακίνητα, εκτιμάται ότι η κυβέρνηση θα μπορέσει να ανακοινώσει μέσα στο επόμενο έτος την παράταση της απαλλαγής ώστε να συνεχιστεί το… ράλι στην οικοδομική δραστηριότητα. Αντίστοιχα αναμένεται να προχωρήσει και το πάγωμα του φόρου υπεραξίας, ενός φόρου ο οποίος εκτιμάται ότι θα έχει αρνητικό αποτύπωμα καθώς μπορεί να «φρενάρει» τις επενδύσεις στην κτηματαγορά, χωρίς μάλιστα να αποδίδει πολλά έσοδα.

Οι μεταβιβάσεις

Η απλοποίηση της διαδικασίας μεταβίβασης των ακινήτων θα είναι, τέλος, το μεγάλο στοίχημα της επόμενης χρονιάς. Μετά την ενεργοποίηση από αυτή τη Δευτέρα της ηλεκτρονικής εφαρμογής για την υποβολή των δηλώσεων γονικών παροχών, το επόμενο μεγάλο στοίχημα είναι να περιοριστούν τα γραφειοκρατικά βήματα που «καταδικάζουν» την Ελλάδα σε μία από τις τελευταίες θέσεις στον κατάλογο της Παγκόσμιας Τράπεζας. Το ενδιαφέρον τώρα στρέφεται στο να αντιμετωπιστεί το μείζον πρόβλημα που δημιουργείται με την άντληση των απαιτούμενων εγγράφων, ειδικά από τα υποθηκοφυλακεία, τα κτηματολογικά γραφεία και τους δήμους.

Μεταβιβάσεις με ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου

To 2022 θα είναι και το έτος οριστικοποίησης των νέων υποχρεώσεων που θα επωμιστούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων. Η μεταβίβαση ακινήτου –είτε με δωρεά, είτε με γονική παροχή, είτε με πώληση– δεν θα γίνεται χωρίς την έκδοση της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου, κάτι που θα προσθέσει αρκετές εκατοντάδες ευρώ στο συνολικό κόστος μεταβίβασης. 

Μέσα στη χρονιά αναμένεται να ψηφιστεί ο πρώτος κλιματικός νόμος, οπότε θα αρχίσει και επισήμως η αντίστροφη μέτρηση για την εγκατάλειψη των καυστήρων πετρελαίου θέρμανσης. Το σχέδιο θα οριστικοποιηθεί σε τρία στάδια: αρχικά θα απαγορευτεί η τοποθέτηση καυστήρων πετρελαίου στις νεόδμητες πολυκατοικίες σε περιοχές όπου είναι διαθέσιμο δίκτυο φυσικού αερίου. Σε δεύτερη φάση θα απαγορευτεί για όλες τις νεόδμητες πολυκατοικίες και κτίσματα, ενώ σε 3η φάση –έως το 2030– θα πρέπει να σβήσουν υποχρεωτικά όλοι οι ενεργοί καυστήρες πετρελαίου θέρμανσης, όχι μόνο σε υφιστάμενες αλλά και σε νεόδμητες πολυκατοικίες. 

Μέσα στην επόμενη εβδομάδα αναμένεται να ξεκαθαρίσει και το περιεχόμενο της κοινοτικής οδηγίας για την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων. Το πλαίσιο έχει ήδη οριστεί. Με τον έναν ή τον άλλο τρόπο, η «γραμμή» είναι να υποχρεωθούν τα επόμενα χρόνια οι ιδιοκτήτες παλαιών και ενεργειακά αθωράκιστων ακινήτων να τα αναβαθμίσουν ενεργειακά, ώστε να μειωθούν οι εκπομπές αερίων. Το αν η ενεργειακή αναβάθμιση θα γίνει υπό την πίεση της απαγόρευσης μεταβίβασης για ακίνητα που κατατάσσονται σε συγκεκριμένες ενεργειακές βαθμίδες ή όχι, θα φανεί από το τελικό περιεχόμενο της οδηγίας. 

Καθοριστικό θα είναι επίσης το αν θα δοθεί η δυνατότητα στις χώρες-μέλη της Ε.Ε. να καθορίσουν οι ίδιες τα χρονοδιαγράμματα και τις συνέπειες για τα χαμηλής ενεργειακής κλάσης ακίνητα. Σε κάθε περίπτωση, από το επόμενο έτος οι ιδιοκτήτες θα γνωρίζουν ότι αρχίζει και για το θέμα της ενεργειακής αναβάθμισης μια αντίστροφη μέτρηση. Μπορεί τα χρονικά περιθώρια να είναι μεγάλα –και να εκτείνονται σε βάθος αρκετών ετών–, όμως μεγάλες είναι και οι επενδύσεις που θα απαιτούνται προκειμένου να επιτευχθούν οι στόχοι.

Για να ανταποκριθούν οι ιδιοκτήτες σε αυτές τις υποχρεώσεις θα πρέπει να επενδύσουν χρήματα. Τόσο η μεταβίβαση όσο και η διατήρηση του ακινήτου θα γίνει «ακριβότερη», κάτι που σημαίνει ότι τα νοικοκυριά θα πρέπει να αναζητήσουν τρόπους χρηματοδότησης των παρεμβάσεων που θα πρέπει να γίνουν. Οι μεταβιβάσεις θα επιβαρυνθούν με το κόστος έκδοσης της ηλεκτρονικής ταυτότητας και φυσικά με τα αυξημένα –λόγω ενεργοποίησης των νέων αντικειμενικών αξιών– έξοδα μεταβίβασης, ενώ οι ενεργειακές αναβαθμίσεις απαιτούν επενδύσεις χιλιάδων ευρώ τόσο για τη θωράκιση του κτίσματος όσο και για την αλλαγή της πηγής θέρμανσης.